Chi vive in condominio lo sa: i problemi non nascono sempre dai grandi lavori, ma dalle cose “normali”. Il rendiconto che non convince, la voce di spesa poco chiara, il vicino che non paga e intanto pretende di bloccare tutto, l’impresa che aspetta mesi, l’amministratore che diventa bersaglio anche quando prova solo a far quadrare i conti. È lì che spesso si crea la frattura: non tanto sul se fare qualcosa, ma sul come leggere numeri e responsabilità.
In questo contesto si inserisce la proposta di legge A.C. 2692, presentata alla Camera l’11 novembre 2025 e assegnata alla II Commissione Giustizia il 16 dicembre 2025. È un testo ancora in discussione (quindi non è legge), ma l’impianto è già molto chiaro: più regole contabili, più professionalità riconosciuta e un controllo terzo “strutturale” nei condomìni medio-grandi.
Il punto di partenza: meno contenziosi “di principio”, più regole verificabili
La relazione che accompagna la proposta fotografa un problema noto a chi frequenta assemblee e avvocati: una parte importante delle liti condominiali nasce da rendiconti impugnati e da dispute che, invece di chiarire, alimentano sfiducia e blocchi. La riforma prova a spostare la discussione dal “secondo me” a documenti più standardizzati e leggibili, con l’idea che la trasparenza (e un controllo terzo) riduca lo spazio per contestazioni strumentali.
Le novità principali della riforma condominio (senza tecnicismi inutili)
Nel testo ci sono molti interventi puntuali, ma i cardini—quelli che inciderebbero davvero nella vita del palazzo—si possono riassumere così:
- Rendiconto condominiale più strutturato: non solo entrate/uscite, ma un insieme di documenti contabili con criteri più chiari.
- Revisore condominiale certificato: nei condomìni sopra soglia, un soggetto terzo verifica e certifica il rendiconto.
- Deposito del rendiconto certificato presso la Camera di Commercio competente, a cura del revisore.
- Elenco nazionale pubblico presso il MIMIT per amministratori e revisori, con sanzioni se si esercita senza iscrizione.
- Requisiti più elevati per le figure professionali: laurea (secondo quanto previsto) e, per i revisori, certificazione UNI e formazione periodica.
Rendiconto “certificato”: cosa significa e perché è una svolta
Il cuore della riforma è la riscrittura dell’art. 1130-bis c.c.: il rendiconto viene descritto in modo molto più dettagliato e, soprattutto, entra in scena l’idea della certificazione.
Secondo la proposta, quando i condomini sono più di 20 (oppure più di 60 in alcune ipotesi richiamate dall’art. 1117-bis), l’assemblea deve nominare un revisore condominiale certificato, terzo e indipendente, che verifica la contabilità e certifica il rendiconto redatto dall’amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina può arrivare dall’autorità giudiziaria su ricorso di un condomino. L’incarico dura due anni e non è tacitamente rinnovabile.
Il dettaglio che rende tutto più “forte” è l’altro: il rendiconto certificato dal revisore e ratificato dall’assemblea verrebbe depositato presso la Camera di Commercio competente per territorio, a cura del revisore stesso. In altre parole: non è solo un controllo interno, ma un passaggio che punta a rendere il rendiconto più tracciabile e meno “discutibile” a posteriori.
Come cambia il rendiconto condominiale: cosa dovrebbe contenere
Qui la proposta entra nel concreto e, per molti condomini, questa è la parte più utile: cosa ci si deve aspettare di vedere “nero su bianco”.
Nel testo, il rendiconto si compone di:
- Registro di contabilità compilato per criterio di cassa (entrate e uscite dell’anno)
- Conto economico dei costi e dei ricavi dell’anno
- Conto finanziario di riepilogo (criterio di cassa)
- Situazione patrimoniale
- Stato di ripartizione dei costi con evidenza di conguagli e versamenti
- Nota sintetica esplicativa con rapporti in corso e questioni pendenti che incidono su finanze e patrimonio
In più, il testo prova a mettere ordine su un punto che genera discussioni infinite: a quale anno attribuire la spesa? La proposta distingue tra spese ordinarie (legate all’anno in cui il servizio è erogato / l’opera prestata / l’incarico commissionato) e spese straordinarie/innovazioni (legate all’anno in cui la delibera le dispone).
Amministratore: polizza RC, pagamenti tracciati e regole che evitano caos
Sulla figura dell’amministratore la proposta interviene soprattutto sugli obblighi che “fanno ordine”.
Da un lato, la nomina—salvo dispensa dell’assemblea—verrebbe collegata alla presentazione di una polizza RC individuale per gli atti compiuti nel mandato. Dall’altro, viene rafforzato il principio della tracciabilità: tutti i pagamenti per conto del condominio o a favore del condominio dovrebbero transitare su un conto corrente intestato al condominio.
C’è poi una norma pensata per evitare “iniziative personali” che spesso complicano i conti: il condomino che paga direttamente un creditore del condominio non è automaticamente liberato dal versamento dei contributi al condominio (salva l’eccezione richiamata dal testo). È un modo per tenere la contabilità in un solo punto, senza scorciatoie che poi diventano contestazioni.
Morosità e recupero crediti: la sequenza diventa più esplicita
Sul tema più delicato—il vicino che non paga—la proposta modifica l’art. 63 disp. att. c.c. chiarendo la “scala” con cui i creditori possono agire:
- prima sulle somme disponibili sul conto corrente condominiale per l’intero credito;
- poi, in via sussidiaria, sui beni dei condomini nella misura della morosità di ciascuno;
- per il residuo, dopo l’infruttuosa escussione dei morosi, anche verso i condomini in regola pro quota, con diritto di regresso contro i morosi.
È un impianto che tende a dare più certezze ai fornitori e, allo stesso tempo, spinge i condomini “virtuosi” a non sottovalutare la morosità: se il condominio si ingolfa, il problema rischia di diventare collettivo.
Albo nazionale MIMIT e requisiti: cosa prevede la proposta
La proposta istituisce un elenco nazionale pubblico telematico presso il MIMIT, diviso in due sezioni (amministratori e revisori). L’esercizio senza iscrizione verrebbe sanzionato con un’ammenda da 1.032 a 5.160 euro.
Quanto ai requisiti: per gli amministratori si introduce (nel modo previsto dal testo) il requisito della laurea anche triennale in materie economiche, giuridiche o scientifiche/tecnologiche, con una previsione transitoria per alcune categorie professionali già iscritte ad albi/ordini/collegi dell’area economica, giuridica o tecnica. Per i revisori, oltre alla laurea economica o giuridica, il testo richiama certificazione UNI e formazione periodica, ammettendo anche società incaricate a determinate condizioni.
Tabella pratica: le novità della riforma condominio a colpo d’occhio
| Tema |
Cosa prevede la proposta |
Per chi impatta di più |
Riferimento |
| Revisore condominiale |
Obbligatorio se condomini >20 (o >60 in alcuni casi);
terzo e ndipendente; durata 2 anni, non rinnovabile tacitamente |
Condomini
medio-grandi |
Art. 4 |
| Certificazione del rendiconto |
Il revisore verifica e certifica il rendiconto redatto dall’amministratore |
Condomini,
amministratori |
Art. 4 |
| Deposito in CCIAA |
Deposito del rendiconto certificato e ratificato presso Camera di Commercio |
Condomini,
creditori/fornitori |
Art. 4 |
| Polizza RC amministratore |
Nomina efficace (salvo dispensa) con polizza RC individuale |
Amministratori,
condomini |
Art. 2 |
| Conto intestato al condominio |
Tutti i pagamenti transitano su conto del condominio |
Condomini,
fornitori |
Art. 2 |
| Morosità |
Sequenza più chiara: conto → morosi → in regola pro quota
(con regresso) |
Condomini in regola,
fornitori |
Art. 7 |
| Elenco nazionale MIMIT |
Iscrizione obbligatoria per amministratori e revisori;
ammenda se non iscritti |
Professionisti
del settore |
Art. 10-14 |
| Requisiti |
Laurea per amministratori (come da testo);
revisori con laurea econ/giur + UNI e formazione |
Chi vuole entrare
nel settore |
Art. 11 |
| Entrata in vigore |
180 giorni dopo pubblicazione in G.U.
(se approvata) |
Tutti |
Art. 17 |
Se si guarda l’insieme, la proposta sembra puntare a un cambio di mentalità: rendiconto più “standard”, verifica terza nei condomìni più grandi e un sistema pubblico che qualifica (e rende riconoscibili) chi amministra e chi revisione. È facile immaginare due effetti pratici: da un lato assemblee con meno discussioni sulle basi contabili, dall’altro un’attenzione maggiore ai costi di compliance (revisore, formazione, adempimenti). L’equilibrio vero, come spesso accade, si giocherà su come verranno fissati requisiti, controlli e modalità operative, perché la linea tra “più trasparenza” e “più burocrazia” è sottile.
Pubblicato il 5 Gennaio 2026 - Ultimo aggiornamento il 5 Marzo 2026
